Cómo se calcula vivienda.watch
Mapas de datos de vivienda publicados para municipios de la provincia de Málaga: las zonas de valor de vivienda del Catastro y sus valores publicados (2022–2027), el alquiler mediano pagado por sección censal según el Ministerio de Vivienda (SERPAVI, 2011–2024) y las viviendas anunciadas como turísticas según el INE (ago. 2020 – may. 2026). Solo datos publicados: sin previsiones ni estimaciones de precios de mercado. Un proyecto personal, no un producto oficial.
Esta página reúne en un solo sitio de dónde sale cada cifra de vivienda.watch y cómo se calcula. El mismo texto está en el cuadro «Cómo leer este mapa» del mapa.
Municipios
- Estepona: Valor de la vivienda · Alquiler · Viviendas turísticas
- Marbella: Valor de la vivienda · Alquiler · Viviendas turísticas
- Mijas: Valor de la vivienda · Alquiler · Viviendas turísticas
- Fuengirola: Valor de la vivienda · Alquiler · Viviendas turísticas
- Benalmádena: Valor de la vivienda · Alquiler · Viviendas turísticas
- Torremolinos: Valor de la vivienda · Alquiler · Viviendas turísticas
- Málaga: Valor de la vivienda · Alquiler · Viviendas turísticas
- Rincón de la Victoria: Valor de la vivienda · Alquiler · Viviendas turísticas
- Vélez-Málaga: Valor de la vivienda · Alquiler · Viviendas turísticas
- Nerja: Valor de la vivienda · Alquiler · Viviendas turísticas
Valor de la vivienda
Los contornos de las zonas (ámbitos territoriales homogéneos) proceden del mapa de valores del Catastro de cada año; los valores, del anexo II.D del Informe anual del Mercado Inmobiliario Urbano del Catastro (el informe del año N fija los valores del año N+1). Las dos fuentes coinciden en todas las zonas y años salvo uno: cuando no coinciden, se usa el valor del informe y el panel muestra ambos, marcados como fuentes distintas. Cuando el archivo del mapa de un año sitúa mal una zona, se usa su contorno de otro año y el panel lo indica.
Qué significa un valor
Cada zona tiene un inmueble tipo (el producto inmobiliario representativo: superficie, parcela, calidad, estado de conservación) y un valor publicado para él. Los valores son anteriores a la reducción del 0,9 que da el valor de referencia y van por detrás del mercado: cada publicación usa dos años naturales completos de compraventas ante notario.
€/m² construido pone pisos (vivienda colectiva) y casas (vivienda unifamiliar) en una misma escala: el €/m² publicado o, en las casas, el valor publicado por vivienda dividido entre su superficie construida. En las casas incluye la parcela, por lo que sale más alto que el €/m² de un piso.
Cómo se calculan las variaciones
Una variación a lo largo de varios años es el producto de las variaciones anuales. Una variación anual es real cuando la zona sigue siendo comparable (mismo tamaño tipo, anejos, parcela, calidad y estado; la antigüedad puede variar) y estimada en caso contrario, con la variación comparable del municipio para ese tipo de inmueble y año. Las variaciones estimadas aparecen como ≈ … est. en la tabla del punto, y las zonas que las incluyen se dibujan más claras. El gris indica que falta un valor en algún año del intervalo.
Las cifras municipales del resumen encadenan esas variaciones anuales comparables, ponderadas por viviendas, de modo que cada zona cuenta en los años en que siguió siendo comparable. Muchas zonas marcan 0% en un año simplemente porque el Catastro no las revisó.
Indicadores
- Discontinua, sin valor: el Catastro dibuja la zona pero no publica valor de vivienda ese año; suele tratarse de áreas con muy pocas viviendas o suelo en desarrollo.
- Redibujada (atenuada, contorno punteado): el contorno cambió un 5% o más entre los dos años, así que la variación compara áreas distintas; no se tiene en cuenta en la cifra municipal de ese año.
- ⚠ Inusual: una variación totalmente comparable muy fuera del rango normal del municipio en el periodo (más de tres veces el rango intercuartílico); sigue contando, pero merece una mirada más atenta.
- ⚠ Caída fuerte: el valor de la zona bajó más de un 25% en un año con el mismo inmueble tipo. Se marca sea cual sea el rango del municipio.
- Con pocas zonas: una cifra municipal en la que al menos un año se basa en menos de 10 zonas comparables.
Alquiler
- Alquiler mediano pagado es el alquiler mediano declarado de los pisos alquilados como vivienda habitual, por sección censal, a partir de las declaraciones del IRPF (SERPAVI, Ministerio de Vivienda). Incluye contratos existentes y nuevos, no precios de oferta.
- Inquilinos actuales es el Índice de Precios de Vivienda en Alquiler (IPVA), experimental, del INE (2015 = 100). Sigue el alquiler de las mismas viviendas a lo largo del tiempo, por lo que sube más despacio que el alquiler mediano pagado. El INE lo publica para municipios de más de 10.000 habitantes y, en las capitales de provincia, para sus distritos censales; no por secciones.
- Variación entre años compara el alquiler mediano por m² de dos años. El alquiler mensual se muestra solo como información, porque también cambia cuando cambia el tamaño de los pisos alquilados.
- Las secciones con relleno claro y contorno discontinuo no tienen valor publicado ese año, o en uno de los dos años comparados, normalmente porque se declararon muy pocos contratos. No se estima ni se rellena nada.
- Límites: se usan las secciones censales del Censo de 2021 para todos los años, así que cualquier par de años se puede comparar directamente.
- Contratos nuevos y existentes: el INE también desglosa su índice de alquiler por antigüedad del contrato, solo por provincias y desde 2021. En la provincia de Málaga, los alquileres de los contratos nuevos subieron mucho más deprisa que los de los inquilinos que ya estaban, lo que explica la mayor parte de la diferencia entre las dos medidas anteriores.
- Los distritos censales son áreas estadísticas del INE, numeradas en el mapa. No son los distritos con nombre del municipio. Donde un municipio solo tiene uno, no se muestra el nivel de distrito.
- Recuentos: junto a cada cifra se muestra el número de pisos alquilados en que se basa. Con números pequeños, una cifra puede variar mucho de un año a otro.
Viviendas turísticas
- Viviendas turísticas son las viviendas anunciadas para uso turístico en las tres principales plataformas, sin duplicados, según la estadística experimental del INE sobre viviendas turísticas. No es el registro oficial de viviendas turísticas con licencia: algunas viviendas anunciadas no tienen licencia y algunas con licencia no se anuncian. No hay precios.
- Porcentaje es el número de viviendas turísticas dividido entre el total de viviendas del censo. Junto a cada sección se muestran sus viviendas turísticas y sus plazas.
Viviendas turísticas: ¿por qué dos series?
- Límites. El INE publicó estas cifras sobre las secciones censales de 2011 hasta agosto de 2023 y sobre las secciones de 2024 desde febrero de 2024. Las secciones se dividen y se redibujan a medida que crecen las zonas, así que el mismo número de sección puede cubrir un área distinta en la otra serie.
- Agosto de 2023. El INE publicó agosto de 2023 con los códigos de sección de 2021, pero situó las viviendas en las secciones de 2011: ninguna sección creada después de 2011 tiene viviendas. Por eso agosto de 2023 se muestra sobre las secciones de 2011, como último periodo de la primera serie. Su porcentaje se calcula sobre las viviendas de la sección de 2021, así que solo se muestra completo donde los contornos de 2011 y 2021 de una sección son iguales: difieren en menos del 5% del área, sin contar las diferencias de menos de 10 m (los dos mapas están trazados con unos metros de desfase), y menos de 3 de las parcelas urbanas del Catastro de la sección (o menos del 2%) quedan dentro de un contorno pero no del otro. La prueba cuenta parcelas del Catastro, no viviendas. En el resto, el porcentaje del INE se muestra atenuado, con rayas diagonales y contorno punteado: se refiere a un área distinta de la dibujada, así que hay que leerlo con cuidado. No entra en las secciones con mayor porcentaje. Las secciones cuyo código ya no existe en 2021 no tienen porcentaje.
- Base censal. El porcentaje se calcula sobre el total de viviendas del Censo de 2011 hasta febrero de 2023 y del Censo de 2021 desde agosto de 2023. Las secciones creadas después del Censo de 2021 no tienen porcentaje.
- Método. Desde agosto de 2024, el INE cambió su método de recuento: ahora incluye los anuncios con licencia andaluza de vivienda con fines turísticos (VFT; el INE la denomina VUT), tras revisar cómo aplica la normativa autonómica. Los recuentos anteriores a agosto de 2024 son más bajos en parte por ese motivo.
- Mapa: los colores son comparables dentro de una serie, no entre series. Al llevar el control deslizante a otra serie, el mapa se redibuja con los límites de esa serie.
- Gráfico de la sección: la línea de la sección solo abarca los periodos de su propia serie, cuyos límites son los mismos.
- Distrito y municipio: los totales no dependen de los límites de las secciones, así que empiezan en agosto de 2020. Los recuentos solo se interrumpen con el cambio de método; los porcentajes también cambian con la base censal.
- Las viviendas pueden pasar de una sección a otra. El INE puede asignar viviendas a una sección vecina de un periodo al siguiente. Una subida repentina en una sección con una bajada parecida en la de al lado puede deberse a esto y no a una variación real.
- Las variaciones interanuales comparan con el mismo mes del año anterior y solo se muestran cuando ambos periodos usan los mismos límites (en las secciones) y el mismo método de recuento. Si no, aparece «no comparable».
Fuentes y licencias
- Valor de la vivienda: Dirección General del Catastro. Contornos de las zonas tomados a mano del mapa de valores en línea del Catastro, un archivo por municipio y año; valores del anexo II.D del Informe del Mercado Inmobiliario Urbano anual del Catastro, 2021–2026. El Catastro permite reutilizar sus datos citando la fuente: «Fuente: Dirección General del Catastro».
- Alquiler: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, SERPAVI), reutilizado conforme a la Ley 37/2007 con la atribución «Origen de los datos: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana»; e Índice de Precios de Vivienda en Alquiler (IPVA) del INE (estadística experimental), CC BY 4.0.
- Viviendas turísticas: INE, Medición del número de viviendas turísticas en España y su capacidad (estadística experimental), CC BY 4.0. Límites de las secciones censales: INE.
- Cálculos: las variaciones entre años (con los pasos estimados señalados como tales), las sumas y los contornos de los distritos son elaboración propia de vivienda.watch a partir de las cifras publicadas. No se hace ninguna previsión.
- Proyecto personal, no vinculado al Catastro, al Ministerio de Vivienda ni al INE, ni avalado por ellos.
Cómo citar esta web
Cita la dirección de la página y la fuente original, por ejemplo: «vivienda.watch, con datos de la Dirección General del Catastro» para el valor de la vivienda, «vivienda.watch, con datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (SERPAVI) y del INE» para el alquiler, y «vivienda.watch, con datos del INE» para las viviendas turísticas.